Simulador de prestação de financiamento imobiliário

Calcule a prestação mensal do financiamento imobiliário, o custo total com juros e confira a divisão entre juros e amortização.

Calculadora de prestação do financiamento imobiliário

Condições do empréstimo

Valor do empréstimo

Valor total que você pretende pedir emprestado ao banco.

Prazo do empréstimo

Duração total do empréstimo em anos, desde a primeira até a última prestação.

anos

Taxa de juros anual nominal

Taxa de juros anual aplicada ao empréstimo, sem incluir tarifas, seguros ou outros encargos.

Sistema de amortização

Método de cálculo das prestações. SAC: amortização constante, prestações decrescentes e menor custo total em juros. Tabela Price: prestação fixa, amortização crescente e prestação inicial mais baixa, com custo total maior.

Outros custos

Taxas e tarifas iniciais

Total das tarifas cobradas pelo banco no início do empréstimo, como tarifa de abertura de crédito ou de avaliação do imóvel.

Valor anual do prêmio de seguro

Custo anual dos seguros associados ao empréstimo: MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos do Imóvel).

Calcular

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Resultados

Prestação mensal média

CET

Indicador que reflete o custo total do crédito, incluindo juros, tarifas e seguros.

Total de juros

Valor total pago em juros ao longo de todo o prazo do empréstimo.

Outros custos

Soma de todos os encargos adicionais aos juros, como tarifas bancárias e seguros obrigatórios.

Custo total do empréstimo

Total dos custos do crédito pagos pelo consumidor, excluindo o valor emprestado. Inclui juros e outros encargos, mas não o valor financiado.

Custo total com tarifas e seguros

Valor total que o consumidor paga pelo crédito, incluindo o valor emprestado mais todos os encargos (juros, tarifas e seguros).

Se pedir um empréstimo de R$ X, por Y anos, com uma taxa de juros de K% ao ano, incluindo seguros e tarifas, terá uma parcela mensal média de R$ W.

Os resultados apresentados são simulações e não representam qualquer tipo de aconselhamento financeiro.

Como funciona o financiamento imobiliário

Qual é a diferença entre taxa de juros nominal e CET?

A taxa de juros nominal indica apenas os juros cobrados pelo banco. Já o CET (Custo Efetivo Total) inclui os juros mais todos os custos obrigatórios do financiamento: tarifas iniciais, seguros obrigatórios (MIP e DFI) e demais encargos. O CET é a melhor referência para comparar propostas entre bancos, porque mostra o custo real do empréstimo.

Como funciona este simulador de financiamento imobiliário?

O simulador estima a prestação mensal e o custo total do financiamento com base nos valores que você informa: valor do empréstimo, prazo, taxa de juros, tarifas e seguros. Os resultados são apenas referenciais e não constituem proposta oficial de nenhuma instituição financeira.

Como calcular a prestação do financiamento imobiliário?

Para calcular a prestação, o banco considera:
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Valor do financiamento
Prazo
Taxa de juros
Sistema de amortização (SAC ou Tabela Price)

No Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização do saldo devedor é constante ao longo do contrato e a prestação diminui ao longo do tempo. Na Tabela Price, a prestação é fixa, mas a proporção entre juros e amortização muda a cada mês.
‍
Nosso simulador automatiza esse cálculo, permitindo que você saiba rapidamente quanto vai pagar por mês em cada cenário.

O que influencia a prestação mensal do financiamento imobiliário?

A prestação mensal pode variar conforme:
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Valor financiado: quanto maior, maior a prestação
Prazo do financiamento: prazos mais longos reduzem a prestação, mas aumentam os juros totais
Taxa de juros: pequenas diferenças têm grande impacto
Índice de correção: TR, IPCA ou taxa fixa
Seguros obrigatórios: MIP e DFI

O simulador permite testar diferentes cenários para avaliar o impacto de cada fator.

Prestação mensal ou custo total: o que é mais importante?

É comum focar apenas na prestação mensal ao usar um simulador de financiamento imobiliário. Mas uma prestação mais baixa pode esconder:
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Prazo mais longo
Mais juros pagos ao longo do tempo

Por isso, é importante analisar os dois indicadores em conjunto: a prestação (que afeta seu orçamento mensal) e o CET (que mostra o custo real do financiamento ao longo de todo o prazo).

Os valores apresentados são finais?

Não. Os resultados servem apenas como referência. As condições finais do financiamento dependem da análise de crédito, do seu perfil (renda, idade, score, uso do FGTS) e da proposta concreta de cada banco.

O simulador inclui IOF?

Financiamentos imobiliários no Brasil são isentos de IOF, conforme o Decreto 6.306/2007 (art. 9º, inciso I). Por isso, esse imposto não é considerado no cálculo.

Posso usar o simulador para comparar propostas de diferentes bancos?

Sim. É uma boa ferramenta para entender a ordem de grandeza das prestações e do custo total. Mas a comparação final deve ser feita com base no CET detalhado de cada proposta oficial, que o banco é obrigado a informar antes da contratação.

Este simulador substitui a análise de um consultor de crédito?

Não. Um correspondente bancário ou consultor especializado pode negociar condições, apresentar propostas de vários bancos, identificar oportunidades (como portabilidade ou uso estratégico do FGTS) e acompanhar o processo de contratação até a assinatura.

Posso alterar o financiamento no futuro?

Sim. É possível renegociar as condições, fazer portabilidade do financiamento para outro banco ou efetuar amortizações antecipadas.

Que fatores influenciam a aprovação do financiamento?

Renda, estabilidade profissional, comprometimento de renda, histórico de crédito (score) e valor da entrada.

Como usar o simulador de financiamento imobiliário

Passo a passo

Valor do empréstimo: informe quanto você vai financiar, já descontada a entrada.
Prazo: digite o prazo em anos. O simulador aceita até 40 anos.
Taxa de juros anual nominal: use a taxa da proposta do banco. O simulador divide a taxa anual por 12 para chegar à taxa mensal.
Sistema de amortização: escolha SAC (Sistema de Amortização Constante) ou Tabela Price.
Outros custos: informe as tarifas iniciais e o valor anual dos seguros MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos do Imóvel).
Resultado: clique em "Calcular" para ver a parcela, o total de juros, o CET (Custo Efetivo Total) e o plano de amortização mês a mês.

Exemplo: R$ 300.000 em 30 anos a 11,28% ao ano

Dados do exemplo: financiamento de R$ 300.000, prazo de 30 anos (360 parcelas), taxa nominal de 11,28% ao ano, R$ 3.000 de tarifas iniciais e R$ 1.200 por ano de seguros. A taxa mensal é de 0,94% (11,28% dividido por 12). O simulador soma a cada parcela R$ 100 de seguro e R$ 8,33 de tarifas (R$ 3.000 divididos por 360).

SAC: a amortização é de R$ 833,33 por mês. A primeira parcela é de R$ 3.761,66 (R$ 2.820 de juros, R$ 833,33 de amortização e R$ 108,33 de seguros e tarifas) e a última fica em cerca de R$ 950. O total de juros é de cerca de R$ 509 mil e o CET é de 12,66% ao ano.
Tabela Price: a parcela é fixa em R$ 3.028,95, já com seguros e tarifas. Na primeira parcela, R$ 2.820 são juros e R$ 100,62 abatem a dívida. O total de juros é de cerca de R$ 751 mil e o CET é de 12,51% ao ano.

Nesse exemplo, a Price começa R$ 733 mais barata por mês e termina com cerca de R$ 242 mil a mais em juros.

Taxas de juros e regras do financiamento imobiliário em 2026

Qual é a taxa média de juros do financiamento imobiliário?

Em agosto de 2026, a taxa média do financiamento imobiliário para pessoas físicas foi de 11,28% ao ano, segundo a série de taxas médias do Banco Central. Nos contratos com taxas reguladas, a média foi de 10,91% ao ano. Nos contratos com taxas de mercado, foi de 14,24% ao ano. A Selic, taxa básica de juros da economia, está em 13,75% ao ano em outubro de 2026.

O que é o SFH e qual é o teto de juros?

O SFH (Sistema Financeiro da Habitação) reúne os financiamentos feitos com recursos da poupança e do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). A Resolução CMN 4.676/2018 limita o custo efetivo máximo desses contratos a 12% ao ano, sem contar os seguros de morte e invalidez permanente e de danos físicos ao imóvel. Desde 10 de outubro de 2025, o imóvel financiado pode ter valor de avaliação de até R$ 2.250.000, limite definido pela Resolução CMN 5.255/2025.

Quando dá para usar o FGTS no financiamento?

O artigo 20 da Lei 8.036/1990 permite usar o saldo do FGTS em três situações, sempre em operações nas condições do SFH:

Compra: pagar todo o preço da moradia própria ou parte dele. Exige no mínimo 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes.
Amortização ou quitação: abater o saldo devedor, com intervalo mínimo de 2 anos entre cada uso.
Parcelas: pagar até 80% do valor da prestação, por no mínimo 12 meses, também com 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS.

O Conselho Curador do FGTS define as demais condições.

Quais são as faixas de renda do Minha Casa, Minha Vida em 2026?

A Portaria 333, de 30 de março de 2026, do Ministério das Cidades definiu estas faixas de renda bruta familiar mensal para áreas urbanas:

Faixa 1: até R$ 3.200
Faixa 2: de R$ 3.200,01 a R$ 5.000
Faixa 3: de R$ 5.000,01 a R$ 9.600
Faixa 4: até R$ 13.000

A taxa de juros e o valor máximo do imóvel mudam conforme a faixa e a região.

Quanto da renda a parcela pode comprometer?

Os bancos costumam limitar a primeira parcela a 30% da renda bruta familiar. É o mesmo percentual que a Lei 8.692/1993 fixou para os contratos do Plano de Comprometimento da Renda. Para uma primeira parcela de R$ 3.761,66, como no exemplo em SAC, a renda bruta precisa ser de cerca de R$ 12.540.

Perguntas frequentes sobre financiamento imobiliário

SAC ou Price: qual sistema tem a menor parcela?

A Tabela Price tem a menor parcela inicial, porque a parcela é fixa do começo ao fim. No SAC, a parcela começa mais alta e cai todo mês, e o total de juros é menor. No exemplo de R$ 300.000 em 30 anos a 11,28% ao ano, a primeira parcela é de R$ 3.761,66 no SAC e de R$ 3.028,95 na Price.

Qual renda preciso ter para financiar R$ 300.000?

Depende da taxa, do prazo e do sistema de amortização. Com 30 anos, 11,28% ao ano e a parcela limitada a 30% da renda bruta, a renda mínima fica em cerca de R$ 12.540 no SAC e de R$ 10.100 na Price.

O que entra no CET do financiamento imobiliário?

O CET (Custo Efetivo Total) é uma taxa anual que soma juros, tarifas, tributos, seguros e outras despesas cobradas do cliente. A Resolução CMN 4.881/2020 obriga o banco a informar o CET antes da contratação e a destacá-lo no contrato.

Posso usar o FGTS para pagar as parcelas?

Sim, em contratos do SFH. O FGTS pode cobrir até 80% do valor da prestação por no mínimo 12 meses, desde que você tenha pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS.

Qual é o valor máximo do imóvel no SFH?

O limite é de R$ 2.250.000 de valor de avaliação, em vigor desde 10 de outubro de 2025 pela Resolução CMN 5.255/2025.

Dá para levar o financiamento para outro banco?

Sim. A portabilidade de crédito segue a Resolução CMN 5.057/2022. O novo banco quita a dívida no banco original e os custos da transferência entre as instituições não podem ser cobrados de você. O valor e o prazo da nova operação não podem ser maiores que o saldo devedor e o prazo restante.